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Bebauungsmöglichkeiten ausschöpfen |
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Bauen ist immer noch teuer - ganz besonders teuer sind Baugrundstücke.
Gerade in teureren Wohnlagen sind die Wunschvorstellungen der meisten
Bauherren nicht mehr bezahl- bzw. finanzierbar. Fast jeder träumt zuerst
vom freistehenden Grundstück mit einem schön geschnittenen, nicht zu
kleinen Garten. 500-600 m2 werden dabei als die anzustrebende Größe
eingeschätzt. In städtischer oder stadtnaher Lage mit Baulandpreisen von
200-200 Euro/m2 (und mehr) sind diese Wünsche illusorisch. Wer kann schon
100 - 180.000 Euro nur für ein Grundstück aufbringen. Die beschriebenen
klassischen Baugrundstücke sind defakto nur noch in ländlicher Lage zu
bekommen.
Die Wirklichkeit sieht also anders aus: In städtischer und stadtnaher Lage sind Baulücken weitgehend geschlossen, also werden neue Baugebiete zumeist als größere Areale neu erschlossen. Diese Baugrundstücke werden dann häufig en block verkauft. Die tätig werdenden Projekt- und Bauträgergesellschaften müssen nun, damit sich die angebotenen Objekte rechnen, eine hohe Bebauungsdichte realisieren. Bezahlt wird im Schlüsselferligbau ein bestimmter Preis pro m2 realisierte Wohnfläche. Anhand dieser Kenngröße vergleicht der Immobilienkäufer die verschiedenen Angebote. In den genannten Summen sind alle Kosten des Objekts enthalten (Baukosten, Grundstückskosten und Nebenkosten). Beispiel Kostet ein Haus mit 120 m2 Wohnfläche z.B. 230 000 Euro, was bereits heute nur in guten und damit teuren Lagen erlösbar ist, kostet der m2 Wohnfläche 1916 Euro. Niemand ist bereit, bei einem Haus zum Preis von 230 000 Euro eine Billigausführung zu akzeptieren. Stein auf Stein gebaut muß das Haus natürlich auch sein. Damit sind Netto-Baukosten von 1200-1300 Euro normalerweise die untere Grenze. Last but not least möchte der Bauträger auch noch etwas verdienen, was zu folgender Kalkulation führt:
Im Ergebnis sind die Grundstücke dann in aller Regel, je nach Lage und Baulandpreis 200, 250 oder höchstens 350 m2 groß. Die allermeisten Bauherren müssen sich aufgrund der üblicherweise hohen Baulandkosten bei der Grundstücksgröße bescheiden. Das heißt aber auch, daß es immer wichtiger wird, ein gegebenes Baugrundstück optimal auszunutzen, die Bebauungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Besitzen Sie nun solch ein kleines Grundstück oder tragen sich mit der Kaufabsicht kann das Ziel sein : Soviel Wohnfläche wie möglich auf dem Baugrundstück unterzubringen. Grundvoraussetzung hierfür ist es, gemeinsam mit einem Architekten, den Bebauungsplan mit seinen einschränkenden Vorgaben genau zu studieren. Neben der selbstverständlichen Beachtung der gemachten Einschränkungen, kommt dabei der kreativen Ausnutzung aller nichtgemachten Einschränkungen die eigentliche Bedeutung zu. Ausgangspunkt für die Überlegungen ist die sogenannte GFZ (Geschoßflächenzahl), die den Quotient aus der Summe der Geschoßflächen / Grundstückgröße beschreibt. Hier sollte man dem Architekten die Zielvorstellungen deutlich machen. Die Zielvorstellung könnte z.B. sein, 80 % der GFZ als Wohnfläche zu realisieren. Es macht schon Mühe, alle Möglichkeiten zu nutzen und sich an die Grenzen des Machbaren heranzutasten. Aber der Aufwand lohnt sich in der Regel. Zehn Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche stellen nach Abzug der hierfür aufzuwendenden Baukosten etwa 10.000 Euro Mehrwert dar. Ansatzpunkte für die Flächenoptimierung sind : Geschickte Wahl von Dachneigung und Drempelhöhe Die Vorgabe eines Vollgeschosses im Bebauungsplan verbietet nicht die Realisierung von 2 ausgebauten Dachetagen. Kriterium ist einzig und allein, daß die ausgebauten Dachgeschosse nicht als Vollgeschosse zu betrachten sind. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die waagrechte Schnittfläche durch das Dachgeschoss (bis Außenkante Dachhaut) in 2,30 m Höhe nicht mehr als 75 % der Geschoßfläche ausmacht. Hier muß, insbesondere mit Hinblick auf einen evt. noch ausbaufähigen Spitzboden das Optimum gefunden werden. In dieses Optimum wirken die Dachneigung, die Dicke des Dachaufbaues, die erforderliche lichte Geschoßhöhe des ersten Dachgeschosses und die Drempelhöhe hinein. Der Architekt muß bei all diesen Überlegungen die genauen Formulierungen in der jeweils gültigen Landesbauordnung berücksichtigen. Ein hoher Drempel führt zu einer flacheren Dachneigung, was wiederum die Möglichkeit des zusätzlichen Ausbaus des Spitzbodens erschwert. Die optimale Anordnung kann zeichnerisch mit gleichzeitiger Ausrechnung der Wohnflächen nach DIN erfolgen. Der Bauaufsichtsbehörde wird diese maximale Ausnutzung am besten auch zeichnerisch nachgewiesen. Optimierung von Balkonen und Freisitzen Balkone und überdachte Freisitze gehen mit ¼ ihrer Fläche in die Wohnfläche ein. Hier lohnt es sich, vom höheren Wohnwert einmal ganz abgesehen, die Voraussetzungen für die optimale Größenwahl in Bezug auf zusätzliche Baukosten und entstehendem Mehrwert durchzuspielen Anordnung von Dachgauben Das Kriterium für die Definition des Vollgeschosses bezieht sich auf einen waagrechten Schnitt in Höhe von 2,30 m. Liegt die Außendachfläche einer sehr flach geneigten Dachgaube unterhalb der 2,30 m, zählt sie nicht mehr zu dieser Schnittfläche. Bei der Wohnflächenberechnung zählt die gewonnene Fläche mit mindestens 2,00 m lichter Wohnraumhöhe allerdings voll dazu. Geringere Wandstärken Für einen Statiker ist es kein Problem, die erforderliche Wanddicke tragender Geschosswände ohne Wärmeisolierwirkung (z.B. zweischaliger Wandaufbau) zu minimieren. Heute ist es meist üblich, tragende Außenwände als Vollsteinwand (24 cm Dicke) auszubilden. Je nach Steinmaterial ist es aber zulässig, diese Wände in 17,5, ja in 11,5 cm Dicke auszubilden. Bei konstanten Außenabmessungen, ist der hierdurch erzieltbare Wohnflächengewinn nicht zu vernachlässigen. Er kann ohne weiteres 4 - 8 m2 pro Wohngeschoss ausmachen. Haben Sie nicht auch schon manchmal vor einem Haus gestanden und gerätselt: Wie hat man nur so ein großes Haus auf diesem kleinen Grundstück genehmigt bekommen ? Hier waren dann weder "Bestechung" noch "gute Beziehungen" am Werk, sondern Fachleute, die sich bietende Möglichkeiten konsequent genutzt haben. Wichtige Anmerkung: Zu den meisten hier vorgestellten Überlegungsansätzen ist es unerläßlich, die jeweilige Landesbauordnung zu berücksichtigen. Architekten und Statiker haben den Inhalt dieser Vorschriften normalerweise präsent. Der Bauherr sollte aber darauf drängen, daß diese Fachleute auf seinen Wunsch hin aber auch wirklich alle bestehenden Möglichkeiten prüfen, ein Baugrundstück optimal auszunutzen. In Zweifelsfragen kann Rücksprache mit der Baubehörde genommen oder eine Voranfrage gestartet werden. Aber auch abschlägige Auskünfte oder Bescheide von Behörden sollten nicht in jedem Fall kritiklos hingenommen werden. Hier bedarf es manchmal eines gewissen Aufwands zur Überzeugung seines Gegenübers. Ein findiger Architekt, der bereit ist, von seinen Standardentwürfen und Routinepfaden abzuweichen und auch einmal eine längere Diskussion mit der Baubehörde zu führen, ist hier Gold wert. Dem Bauherren sollte das unter Umständen auch die Vereinbarung eines erfolgsabhängigen Zusatzhonorars wert sein. |